Strumento Urbanistico Attuativo per costruzione di n. 4 fabbricati residenziali - Bordighera (IM) - 2024\2025 - in costruzione

INQUADRAMENTO TERRITORIALE:

L’area oggetto dell’intervento e’ estesa alla totalita’ del lotto residenziale denominato Zona C3-3 del nuovo P.R.G..

Il lotto d’ intervento e’ ubicato a monte del centro cittadino in localita’ denominata “Colla” tra Via dei Colli e C.so degli Inglesi.

Il volume edificabile residenziale risulta di mc 2178,00 .

I’area oggetta d’intervento insiste a cavallo tra la zona IDMA e  ISMA del vigente piano paesistico.

VARIANTI DI PIANO

Le varianti di piano sono costituite da:

- modifica della strada di accesso area C3-3 dato l’attuale posizionamento di PRG di difficile attuazione, dovendo inserire la progettazione di un “ponte” di forte impatto ambientale. La variante proposta che rispetta in linea di massima il tracciato previsto (vedi Tav. 02), consente l’accesso all’area senza compromettere in malo modo il territorio.

- riduzione del lotto minimo da 20.000 mq a 10.000 mq in quanto la C3-3 a seguito di variazione del PRG da parte degli Organi Regionali e’ stata ridotta a mq 11.242,55.

- possibilita' di edificare volumetrie superiore a mc 900 – vedi art. 22 tipologia A delle vigenti norme tecniche di attuazione del PRG.

MORFOLOGIA DEL TERRENO – ALBERATURE:

L’area oggetto dell’intervento edificatorio comprende un terreno della superficie di mq 10.890, attualmente parte di esso coperto da serre e parte coltivato con alberi da frutto e parte in stato di abbandono; costituito da una serie di fasce, anche di notevole ampiezza, con muri di contenimento in pietra a secco e parte in cemento a vista di altezza variabile da ml 1,00 a ml 4,00 circa.

Dal punto di vista insediativo le aree circostanti sono caratterizzate, da una edificazione di fabbricati di tipo tradizionale ( tipiche case di campagna ligure ) e dalla presenza di alcuni fabbricati di nuova costruzione dalle caratteristiche tipologiche tradizionali rivisitate in chiave contemporanea.

Ci sono anche serre e fabbricati rurali  e ville padronali di notevole pregio.

Prendendo in esame il territorio oggetto dell’intervento proposto si puo’ relazionare quanto segue:

verso mezzogiorno la zona, lungo la via dei Colli e la via degli Inglesi, e’ caratterizzata da insediamento diffuso e  aggregati.

Parchi e giardini costituiscono il  sistema di verde naturale: una cornice.

La fascia agricola, caratterizzata da serre, serre abbandonate, terreni incolti e terreni coltivati per lo piu’ da ginestre e mimose, e’ di piccola dimensione ed e’ ubicata tra la C3 ( area destinata a ville) e la B (satura).

Nell' immediato intorno, esiste quindi un'alta concentrazione di fabbricati esistenti ed in fase di costruzione e l'area e' altamente urbanizzata da cui si evince un ISMA particolare.......la cadenza (ritmo di cadenza) delle nuove strutture "Mantiene" l'aspetto e la percezione nonche' la distanza media dei volumi esistenti 

Sulla base di tutto cio’ si ritiene il progetto conforme alle norme di PRG, e non in contrasto con la zona ISMA.

SCELTE PROGETTUALI:

 Il progetto prevede la realizzazione di n.: 4 fabbricati con locali di servizio al piano seminterrato e garages pertinenziali.

La loro ubicazione , a valle del lotto edificabile e’ stata studiata al fine di limitarne l’impatto nel lato soprastante piu’ visibile da un punto di vista panoramico.Vengono anche limitate le strade interne al comparto d’intervento lasciando maggiore spazio alle aree verdi .

L’accesso ai fabbricati ( indicati nella planimetria con la sigla A, B, C, D) avverra’ tramite il prolungamento di una strada privata esistente che sara’ progettata all’incirca nel centro dell’ area interessata dall’intervento.

Considerato che l’utilizzo della strada di accesso e’ limitato alle sole case progettate e mancando, quindi, un vero interesse pubblico, si ritiene che la larghezza dei 5 metri sia sufficiente alle esigenze del lotto.

Tipologicamente le soluzioni proposte risultano essere di tipo contemporaneo.

I fabbricati proposti hanno tutti copertura piana risolta a lastrico solare, pannelli fotovoltaici e a giardino (sistema Daku); .

Intonaci esterni a frattazzo grosso, armati a vista con griglia elettrosaladata per ancoraggio piante rampicanti, infissi esterni in legno; parapetti in cristallo ( tipo sky-frame).

La struttura dei fabbricati sara’ in cemento armato con muratura perimetrali a camera d’aria ed isolamento interposto.

Parte dei fabbricati saranno rivestiti in pietra locale murata a vista.

Le pavimentazioni esterne saranno di tipo naturale ( travertino naturale ) o utilizzo di cemento strutturato “Levocell”.

Le recinzioni saranno in ferro e pitturate a smalto o in siepe armata.

Tutti i muri di contenimento del terreno saranno in pietra locale murata a vista.

l terreno in oggetto risulta servito di rete idrica comunale, energia elettrica, linea telefonica.

Le acque nere saranno collegate alla fognatura comunale passante lungo via degli inglesi.

Le acque piovane saranno incanalate nel confinante ritano naturale con scarico a mare (vedi planimetria allegata) che presenta sufficiente portata.

Nei terreni interessati dalle opere saranno piantumate essenze tipiche della zona , di alto e medio fusto ( olivi, pini, cipressi, palme, agrumi, oleandri, araucarie ).

I parcheggi privati sono ampiamente previsti all’interno delle unita’ residenziali (garages).

 Per quanto riguarda le distanze tra i fabbricati in progetto, come precisato nelle Norme di Attuazione  allegate  al SUA in oggetto, la distanza di ml. 25,00 tra i fabbricati, valgono esclusivamente  all’interno di detto SUA.

Come previsto nelle vigenti norme di attuazione del PRG le opere di urbanizzazione  sono totalmente identificate nella zona  denominata C3/1 – Sapergo , alle quali i soggetti attuatori del SUA denominato C3/3 interverranno , in quota parte,  sulla base della  nuova volumetria insediata .