Outil d'urbanisme pour la construction de quatre immeubles d'habitation - Bordighera (IM) - 2024\2025 - en construction
CADRE TERRITORIAL :
La zone concernée par l’intervention s’étend à l’ensemble du lot résidentiel dénommé zone C3-3 du nouveau P.R.G. (Plan Régulateur Général).
Le terrain d’intervention est situé en amont du centre-ville, dans la localité appelée « Colla », entre Via dei Colli et Corso degli Inglesi.
Le volume constructible résidentiel s’élève à 2 178,00 m³.
La zone concernée par l’intervention se situe à cheval entre les zones IDMA et ISMA du plan paysager en vigueur.
VARIANTES DU PLAN
Les variantes du plan comprennent :
La modification de la route d’accès à la zone C3-3, étant donné que l’implantation actuelle du PRG est difficile à réaliser, car elle nécessiterait la construction d’un « pont » à fort impact environnemental. La variante proposée, qui respecte globalement le tracé prévu (voir planche 02), permet d’accéder à la zone sans compromettre négativement le territoire.
La réduction de la superficie minimale du lot de 20 000 m² à 10 000 m², étant donné que la zone C3-3, suite à une modification du PRG par les autorités régionales, a été réduite à 11 242,55 m².
La possibilité de construire des volumes supérieurs à 900 m³ – voir l’article 22, typologie A, des normes techniques d’application du PRG en vigueur.
MORPHOLOGIE DU TERRAIN – VÉGÉTATION :
La zone concernée par l’intervention de construction comprend un terrain d’une superficie de 10 890 m², actuellement en partie occupé par des serres, en partie cultivé avec des arbres fruitiers et en partie abandonné. Elle est constituée d’une série de terrasses, parfois de grande largeur, avec des murs de soutènement en pierre sèche et en partie en béton apparent, d’une hauteur variant d’environ 1,00 m à 4,00 m.
Du point de vue de l’implantation, les zones environnantes sont caractérisées par des constructions de type traditionnel (maisons rurales liguriennes typiques) ainsi que par la présence de certains bâtiments récents aux caractéristiques traditionnelles revisitées dans une optique contemporaine.
On y trouve également des serres, des bâtiments ruraux et des villas de grand prestige.
En analysant le territoire concerné par l’intervention proposée, on peut relever ce qui suit :
Vers le sud, le long de Via dei Colli et de Corso degli Inglesi, la zone est caractérisée par un habitat diffus et des regroupements.
Les parcs et jardins constituent le système de verdure naturelle, formant un cadre paysager.
La bande agricole, caractérisée par des serres (y compris abandonnées), des terrains incultes et des terrains cultivés principalement de genêts et de mimosas, est de petite dimension et se situe entre la zone C3 (destinée aux villas) et la zone B (saturée).
Dans l’environnement immédiat, il existe une forte concentration de bâtiments existants et en cours de construction, et la zone est fortement urbanisée, ce qui indique une condition ISMA particulière. Le rythme des nouvelles constructions maintient l’aspect, la perception ainsi que les distances moyennes entre les volumes existants.
Sur la base de ces éléments, le projet est considéré conforme aux normes du PRG et non en contradiction avec la zone ISMA.
CHOIX DE PROJET :
Le projet prévoit la réalisation de 4 bâtiments avec des locaux de service au sous-sol semi-enterré et des garages annexes.
Leur implantation, en aval du lot constructible, a été étudiée afin de limiter leur impact visuel sur la partie supérieure, plus visible d’un point de vue panoramique. Les voiries internes sont également réduites afin de laisser davantage d’espace aux zones vertes.
L’accès aux bâtiments (identifiés sur le plan par les lettres A, B, C et D) se fera par le prolongement d’une route privée existante, conçue approximativement au centre de la zone d’intervention.
Étant donné que cette route d’accès sera utilisée uniquement par les habitations prévues et qu’elle ne présente pas d’intérêt public majeur, une largeur de 5 mètres est jugée suffisante.
D’un point de vue typologique, les solutions proposées sont de type contemporain.
Tous les bâtiments disposent de toitures plates aménagées en terrasses, avec panneaux photovoltaïques et toitures végétalisées (système Daku).
Les finitions extérieures comprennent un enduit à texture grossière, renforcé par un treillis soudé pour l’ancrage de plantes grimpantes, des menuiseries extérieures en bois et des garde-corps en verre (type sky-frame).
La structure des bâtiments sera en béton armé avec des murs périphériques à double paroi avec isolation intermédiaire.
Une partie des bâtiments sera revêtue de pierre locale apparente.
Les revêtements extérieurs seront en matériaux naturels (travertin) ou en béton structuré (« Levocell »).
Les clôtures seront en fer peint ou constituées de haies renforcées.
Tous les murs de soutènement seront réalisés en pierre locale apparente.
Le terrain est desservi par le réseau d’eau potable communal, l’électricité et la ligne téléphonique.
Les eaux usées seront raccordées au réseau d’assainissement communal longeant Corso degli Inglesi.
Les eaux pluviales seront canalisées vers le ruisseau naturel voisin avec rejet en mer (voir plan joint), lequel présente une capacité suffisante.
Les espaces extérieurs seront plantés d’essences typiques de la région, de taille moyenne et élevée (oliviers, pins, cyprès, palmiers, agrumes, lauriers-roses, araucarias).
Les places de stationnement privées sont largement prévues à l’intérieur des unités résidentielles (garages).
Concernant les distances entre les bâtiments projetés, comme précisé dans les normes d’application jointes au SUA, la distance de 25 mètres s’applique uniquement à l’intérieur de ce périmètre.
Conformément aux normes du PRG en vigueur, les travaux d’urbanisation sont entièrement identifiés dans la zone dénommée C3/1 – Sapergo, auxquels les promoteurs du SUA C3/3 contribueront proportionnellement, en fonction du volume construit.